Witam, Mam pewien zgryz natury prawnej. Moze ktos z forumowiczow jest z tej branży i bedzie mogł mi odpowiedziec na to pytanie.

Otoz sprawa tyczy sie zakupu nieruchomosci. Mianowicie podpisalem umowe przedwstepna u notariusza. Ta umowa miala wpisane pewne warunki i terminy realizacji. Po pewnym czasie ze wzgledu na przedłużające sie procedury podpisalem 2 aneksy do tej umowy. W aneksach jest zmiana daty do której obie strony sie zobowiazuja zamknac sprawe oraz zmiana formalna z zaliczki na zadatek. Te 2 aneksy nie byly podpisywane u notariusza tylko jako zwykla umowa miedzy 2 osobami.

Z tego co poczytuje w necie to w momencie gdy umowa bazowa jest sporządzona notarialnie to wszystkie zmiany w takiej umowie beda wazne prawnie w momencie gdy sa takze notarialnie potwierdzane. Jak to tak naprawde wyglada , czy aneksy ktore podpisalem sa cokolwiek warte ? Czy to jest raczej szara strefa i zawsze do finalnej oceny sadu cywilnego ?

Ja miałem podobny problem. Tzn podpisałem umowę przedwstępną jako umowę cywilnoprawną bez notariusza. Później sprzedałem jednak komu innemu bo dawał o wiele więcej. Wiem tylko że umowa notarialna zmuszała by mnie do sprzedaży przedmiotu a umowa cywilno prawna jest jakby mniej ważna i można było się z niej wymigać dając podwójną kwotę zadatku.

Ogólnie polecam prawnika. Wydasz 300 zł. ale wyłoży Ci kawę na ławę.:) Jakby co mogę polecić kancelarię z której ja korzystam.

mój prawnik mówi "każda zmiana umowy notarialnei poswiadczonej musi być w formie aktu notarialnego"

howk

jestem z branży więc mogę jasno się wypowiedzieć

Twoje Aneksy są nieważne, a przynajmniej nie odnoszą się do tej umowy którą zawarłeś
Aneksy do umowy w formie aktu muszą być w tej samej formie

niestety prawda

Kodeks Cywilny Art. 77. (48) § 1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.

czyli aneks to nic innego jak zmiana umowy, więc jeśli mają być ważne, to muszą być w formie aktu notarialnego.

T.

Jak podpisywałeś umowę przedwstępną dotyczącą nieruchomości, to pewnie cała sprawa jest warta parę złotych. Moim zdaniem zamiast grzecznościowo pytać na forum powinieneś odżałować 100 - 200 zł i poprosić o poradę adwokata lub radcę prawnego (za rozmowę dotyczącą wyjaśnienia konsekwencji nieprawidłowego aneksowania umowy nie powinien wziąć więcej). Możesz spróbować pójść do notariusza, który robił umowę przedwstępną - być może poinformuje cię, w jakiej jesteś teraz sytuacji (notariusz nie ma prawa udzielać porad prawnych, tak jak adwokat lub radca, ale może uzna, że jest to przygotowywanie ostatecznej umowy i coś ci powie) - co do zasady notariusz nie powinien wziąć za poradę kasy, bo kasę weźmie, jak będzie robił akt notarialny. Żeby coś konkretnego powiedzieć o sytuacji, trzebaby zapoznać się z aktem i aneksami, a chyba nie chciałbyś się z tym upublicznać na forum :wink:
na forum
Z podziwem patrzę na ludzi, którzy nie będąc specjalistami robią rzeczy, na których się nie znają, a które mogą mieć poważne następstwa. :roll: Wiem, że ludzie myślą, że każda porada prawna to majątek, a tak naprawdę, to wcale tak nie jest, natomiast podpisanie jakiegoś kwitu bez poznania konsekwencji może sporo kosztować. Moim zdaniem w tej sytuacji stówka lub dwie zainwestowane w pomoc prawną to rozsądne rozwiązanie, które może ci zaoszczędzić kłopotów z zadatkiem lub z odszkodowaniem.

Nie kumam że się zawsze znajdzie ktoś aj.

bo to piekna nasza wspaniała Polska.
Szanowny Antonio, co ja mam zrobic to wiem. Tutaj pytam bo siedze na tym forum i uważam to za normalne zachowanie - zapytac sie znajomych, a moze akurat ktoś sie zna. Jezeli nie wnosisz nic konstruktywnego to w jakim celu piszesz ? Siania defetyzmu ??? Genialnie. Dziekuje

Chlopakowi pomoc potrzebna a wy go odsyłacie jak szarego obywatela z ulicy do adwokata.

Mamy na forum specjalistów w wielu branżach, moze sie znajdzie i ktos kształcony w tej dziedzinie.

Ja reprezentuje developerów w zakresie technicznym, gdybyś miał pytanie to wal śmiało - nie odeśle Cie na ulice za 300zl.

dzieki :)

Ja juz wynająłem prawnika do tego, prowadzi wszystkie moje ruchy w tej sprawie. Tutaj tylko chcialem wcześniej zanim zrobię jakieś ruchy zasięgnąć języka.

Pozwole sobie dopisac ze niestety nie jest tak różowo. z tymi aneksami. Dla mnie bedzie lepiej jak one nie beda mialy racji bytu. Jednak nasze prawo jest czesto sprzeczne i okazuje sie ze faktycznie jest to sprawa dyskusyjna do decyzji sądu gdyż same aneksy były podpisane i zawarte za zgodą obu stron w takiej własnie formie. Z praktyki działania sądów wynika jednak ze nie chce im sie bawic w branie pod uwagę dowodów rzeczowych które mogą być podważane. Starają sie jak naprościej interpretować prawo - czyli aneksy nie byly notarialne - sa nie istotne.

Jeszcze raz dzieki wszystkim

stuknij z tym pytaniem do Ex'a - mi pomógł

Jak tak dobrze Wam idzie to jeszcze się podepnę :) Uwaga trudne ;)

Problem wygląda tak:

sprzedaję mieszkanie, zawierając umową przedwstępną zwykłą (nie notarialnie);

nabywca dłuższą chwilę będzie zbierał pieniążki, więc zgadza się na zapis w umowie, że jak przyjdzie ktoś w międzyczasie z gotówką to nasza umowa przedwstępna ulegnie rozwiązaniu bez konsekwencji dla obu stron (w szczególności dla mnie sprzedającego).

Nabywca wpłaca mi zadatek (w odróżnieniu od zaliczki ;) ), więc jak zrezygnuje z nabycia to zadatek przepada.

I teraz pytanie - czy jest możliwa konstrukcja, żebym ja zrealizował swoje prawo do odstąpienia od umowy jak już przyjdzie 'ten trzeci', bez konieczności zwrotu zadatku w podwójnej wysokości ?

NIE,
zadatek to termin, który ma swoje umowcowanie w Kodeksie Cywilnym. jeżeli używacie tych terminów to niesie to za sobą konsekwencje. Oczywiście umowa może byc rozwiązana za obopólną zgodą zawsze. ale umowa jest właśnie po to aby nam definiowała zasady w kwestiach spornych właśnie. moim zdaniem zapis o którym piszesz: zę umowa ulega rozwiązaniu bez konsekwencji, jest przeciwstawny do zadatku. po za tym nie ma czegoś takiego jak umowa samoczynnie ulega rozwiązaniu, umowę można wypowiedziec jednostronnie, można tez ją rozwiązać obustronnie.

w sytuacji o której piszesz, chcesz zrobić aby umowa była nierównoważna dla obu stron, nawet jak tak wpiszecie, sąd może być przeciw temu zapisowi, bo umowy muszą być równoważne.
musisz zdecydować, albo zaliczka, albo zadatek

Naprawdę? - to bardzo ciekawe. Wiesz to bez dostępu do umowy głównej? A jeśli w umowie głównej jest zapis, że wszelkie zmiany muszą być zawarte w formie pisemnej (jak znam życie to właśnie tak jest), bez doprecyzowania, że konieczne jest potwierdzenie notarialne, to co wtedy?

Co do art 77 cytowanego przez tomek_m, to formą zawarcia umowy jest umowa pisemna i o tym traktuje ten przepis, chyba, że strony w umowie głównej wprowadziły zapis traktujący o konieczności zawarcia umowy w inny szczególny sposób (czyli "...strony przewidziały w celu jej zawarcia")

Tak czy inaczej - bez analizy umowy głównej wszystkie rady dobrych Wujków tylko wprowadzą zamieszanie. Nie wierzę, że jest na tym forum prawnik na tyle nieodpowiedzialny, że udzieli jakiejkolwiek odpowiedzi bez przeczytania dokumentu bazowego i załączników/aneksów.

Krzemień - weź to chłopie zeskanuj, i jeśli jest na tym forum Kolega prawnik, to wyślij mu to na priva, żeby w to spojrzał. Wszystko inne wprowadzi Ci tylko zamęt.

Można wprowadzić wypowiedzenie jednostronnie za określonymi konsekwencjami lub bez. Poza tym umowa może inaczej uregulować kwestię zadatku niż w kc - tyle się dowiedziałem.

Umowa nie jest nierównoważna - umowa ma regulować pewne oczekiwania stron (dobrowolne). Kupujący jest w stanie zrezygnować z części uprawnień w zamian za inne korzyści (możliwość ponadstandardowo długiego okresu zbierania funduszy do zawarcia umowy ostatecznej). Powtarzam - umowa w tym kształcie jest dobrowolna - OBIE strony tak chcą. Może dodatkowy dokument - deklaracja intencji ?