Rozważam zakup obiektu, na którego hipotece jest obciążenie kredytowe...
Czy warto w to się pchać, czy istnieje jakieś ryzyko?? Sprzedający widzi to w ten sposób, ze spotykamy się w banku, który udzielił kredytu, ja załatwiam formalności kredytowe, otrzymuję kredyt z którego spłacam jego kredyt zwalniając tym samym hipotekę i załatwiam pozostałe formalności notarialne... Tak to ma wyglądać, czy rzeczywistość jest zgoła inna?

Tą sprawą zajmuje się notariusz. Operacja jest w miarę bezpieczna. Banki są już przyzwyczajone. W okresie przejściowym (do wpisu nowego banku na pierwszym miejscu) płacisz tylko większę oprocentowanie i tyle.

noooo nareście coś na czym się znam :D


generalnie nie masz się co obawiać, pod warunkiem że aktualny stan zadłużenia nie przewyższa ceny sprzedaży. obiektów tego typu jest masa na rynku, bo przeciez od dobrych 10 lat większość nieruchomosci kredytujemy.

w przypadku kiedy kredytujesz zakup, sprzedający musi przedstawić zaswiadczenie z banku o aktualnym stanie zadłużenia, dalej juz standardowo, umowa przedwstępna (polecam notarianą), aktualny odpis z KW, wypis z rejestru gruntów itd.

dalej, przy umowie końcowej, zgodnie z zaświadczeniem (tym okazanym prrzy przedwstępnej lub kolejnym nowym) robicie dyspozycje przelewu na konto wskazane w zaświadczeniu, reszta ceny na konto spzredającego. po umowie niesiesz wsio do swojego banku i oni sobie juz tam przelewają.
warto sie tez dogadać ze spzredającym aby dostarczył ci Zgodę na wykreślenei swojej hipoteki, wraz z kasą za jej wykreślenie. do czasu wpisu własnej hipoteki płacisz wyższe oprocętowanie.

Ja też kupowałem mieszkanie jeszcze z "hipoteką"Nie ma się czego bać. Bank i tak robi operację bezgotówkową więc wpierw idzie spłata pozostałej części a reszta idzie dla właściciela. Notar pisze że kupujesz obiekt bez zadłużenia i sprawa czysta.

Też kupowałem mieszkanie z kredytem. Jest tak jak mówią koledzy.

Nie badz taki skromny, tyle postow w pomaranczarni mowi za siebie :)

człek nigdy nie wie, kiedy go docenią... :mrgreen:

Panowie, dzięki wielkie za cenne informacje!!

tutaj jest raczej małe przekłamanie, zadłużenie przestaje istnieć z chwilą jego spłaty. Notariusz nie ma tutaj nic do rzeczy. Notariusz jedyne co to spisuje wole stron, i stoi na straży zgodnosci umowy z polskim prawem. a co za tym idzie nie ma nic do tego jak np. ktoś chciałby nabyć nieruchomość obciążoną np. hipoteką.

tak naprawdę to w polsim prawie nie ma żadnych automatów, jedne co zabezpiecza kupującego przy takich transakcjach to wzajemne zależności wynikające z poszczególnych umów (w tym przypadku z bankami)

ale gdyby tak np. nasz bank nie przelałby kasy na spłatę starej hipoteki, to my sobie będziemy właścicielami lokum z cudzą hipoteką, naszej tam nie wpiszemy, bo banki chcą być zawsze pierwsze. a koleś sprzedający dalej bedzie miał dług do spłacenia :)

nooo ale takie rzeczy się przecież nie dzieją codziennie .. :D

Nie do końca - notariusz jest instytucją zaufania publicznego i jego obowiązkiem jest sprawdzić stan faktyczny. Za to bierze taksę ;)


Także nie do końca. Zgodnie z polskim prawem umowa kupna i sprzedaży nieruchomości do swojej ważności wymaga nie tylko formy pisemnej notarialnej, ale także zapłaty należności i faktycznego wydania nieruchomości. Inaczej jest nic nie warta. A nikt Ci nie wyda nieruchomości bez zapłaty :mrgreen:

no mario, wchodzisz na mój grunt. i zapewniem Cię że nie masz racji :)
to o czym pisze zajmuję się zawodowo od blisko 15 lat.

notariusz jest osobą zaufania publicznego tak jak napisałeś i oczywiście ma gwarantować pewne bezpieczeństwo transakcji. ale jest tak jak napisałem jeżeli chces zmasz pełne prawo zakupić nieruchomość obciążoną. i nic nikomu do tego.

co do tego drugiego, to już niestety zupełnie się mylisz, i choć wiem że brzmi to absurdalnie to nieruchomość zostaje sprzedana z chwilą złożenia podpisu a nie z chwilą zapłaty.

roszczenie o zapłatę wynika z umowy, i zazwyczaj poddaje się kupującego egzekucji w akcie, po to aby taką płatność zabezpieczyć. ale to wcale nie daje żadnych gwarancji, a nieruchomość już ma innego właściciela. ot takie to polskie prawo jest do dupy :)

E no, Ty mówisz o umowie ostatecznej, a ja o przedwstępnej...

Przejrzałem cały wątek i rzeczywiście nie wspomniałem, że chodzi o przedwstepną... W przypadku nabywania nieruchomości kredytowanej wydało mi się to oczywiste...

Generalnie masz rację w przypadku umowy ostatecznej, chociaz ja bym walczył prawem do odstąpienia od umowy :wink:

no powiem wam na swoim przykladzie ze nie jest tak różowo.
Otoz jestem w trakcie zakupu domu ktory ma wpisana w hipoteke osobe trzecia nakazem sadowym ( chyba ksiega 4 z tego co pamietam ). chcialem wziac kredyt na 100% wartosci nieruchomosci, bank przelalby nalezna czesc wraz z odsetkami na konto osoby trzeciej i reszte wlascicielowi. mam spisana umowe notarialna z 3 stronami ze po przelewie osoba trzecia jest zobowiazana do zwolnienia hipoteki. Okazuje sie ze banki na to bardzo zle patrza. Niewazne jak chcielismy z doradca kredytowym i notariuszem formułowac umowy bank nie zgadzal sie nawet wziac pod uwage kredytowania takiej nieruchomosci. Wsrod wszystkich na rynku znalazlem tylko 2 ktore wogule pozwolily zlozyc wniosek z takimi papierami. Multibank i DnBNord. Takze jest lipnie bo ja juz umowe przedwstepna podpisalem i przez ten wpis w hipotece moze sie okazac ze nie dostane kredytu takze w tych 2 ostatnich bankach. Oczywiscie jakbym mial np 30% swojego wklady sprawa pewnie potoczylaby sie inaczej.

banki rządzą się wlasnymi prawami. dla nich hipoteka na rzecz innego banku to pewność i bezpieczenstwo, hipoteka na rzecz osoby fizycznej niesie dla banku duzo wieksze ryzyko. stąd tez takie obawy zapewne.

zastanawia mnie tylko jak adla nich jest różnica czy masz 30% czy go nie masz? nie jest przypadkiem tak ze wysokosc wierzytelnosci miesci sie w tych 30%?

wkład własny przekłada się na LTV - loan to value
ma on wpływ wyłącznie na parametry cenowe
zazwyczaj przy 100% LTV banki podwyższają marżę na kredycie

przy kredytach hipotecznych banki badają 2 elementy i aby bank udzielił kredytu obydwa muszą przejść weryfikację pozytywnie:
- zdolność kredytowa klienta (w tym etapie określa się także cenę i inne parametry kredytu takie jak ubezpieczenie do czasu ustanowienia zabezpieczenia na hipotece nieruchomości, koszty wcześniejszej spłaty/nadpłaty, prowizja, marża, metoda ustalania stopy bazowej - nie zawsze to jest WIBOR czy LIBOR)
- jakość kredytowanej nieruchomości - nie tylko wpis osoby trzeciej w księdze, problemem może być także służebność, ogólnie mówiąc nieruchomość nie może mieć wady prawnej lub fizycznej (oczywiście tu są tricki żeby jednak pozyskać finansowanie, ale każdy bank ma swoje regulacje)

z tym akurat praktyka pozwala mi się nie zgodzić... nie jestem prawnikiem, ale widziałem w swojej pracy tyle umów notarialnych niezgodnych z polskim prawem, że zalecam wizytę u prawnika i weryfikację każdej umowy zakupu nieruchomości. umowy notarialne nagminnie zawierają klauzule niedozwolone; lepiej dać parę złotych radcy prawnemu, niż potem poświęcać czas i pieniądze (np. na zmiany w KW) na odkręcanie
uwaga dot. umów zakupu nieruchomości w ogóle, a nie tylko tego konkretnego przypadku. ale oszczędność kilkuset złotych przy milionowym zakupie na dziesiątki lat jest naprawdę pozorna
jsz